Membeli rumah seken sering kali memberikan harga yang lebih menarik dibanding rumah baru. Namun, kondisi bangunan yang sudah berumur menyimpan banyak hal yang tidak selalu terlihat pada pandangan pertama. Karena itu, survei lokasi menjadi tahap paling penting sebelum memutuskan membeli.
Ikuti langkah-langkah berikut secara berurutan agar tidak ada bagian penting yang terlewat.
Langkah 1 – Lakukan Riset Sebelum Berangkat
Sebelum datang ke lokasi, mintalah informasi dasar mengenai rumah kepada pemilik atau agen.
Pastikan Anda mengetahui:
- Status sertifikat (SHM atau HGB)
- Dokumen IMB atau PBG
- Bukti pembayaran PBB terbaru
- Luas tanah dan luas bangunan
- Tahun pembangunan rumah
- Tahun renovasi terakhir (jika pernah direnovasi)
- Alasan rumah dijual
- Status kepemilikan dan apakah rumah sedang dalam sengketa
Semakin lengkap informasi yang diperoleh sejak awal, semakin mudah Anda memverifikasi kondisi rumah saat survei.
Langkah 2 – Cari Tahu Riwayat Lingkungan
Jangan hanya mengandalkan informasi dari penjual.
Luangkan waktu untuk berbicara dengan beberapa tetangga yang sudah lama tinggal di sekitar lokasi. Mereka biasanya mengetahui kondisi lingkungan yang sebenarnya.
Beberapa pertanyaan yang sebaiknya diajukan antara lain:
- Apakah wilayah ini pernah banjir?
- Kapan banjir terakhir terjadi?
- Seberapa tinggi air saat banjir?
- Berapa lama air surut?
- Apakah jalan depan rumah ikut tergenang?
- Bagaimana kondisi saat musim hujan?
- Apakah daerah ini pernah mengalami longsor?
- Apakah sering terjadi pencurian?
- Bagaimana kondisi lingkungan pada malam hari?
Perhatikan juga apakah rumah berada dekat sungai, saluran besar, rel kereta, pabrik, tempat pembuangan sampah, jalur pesawat, atau jaringan listrik tegangan tinggi.
Langkah 3 – Amati Lingkungan Sekitar
Sesampainya di lokasi, jangan langsung masuk ke dalam rumah.
Berjalanlah mengelilingi lingkungan terlebih dahulu.
Perhatikan beberapa hal berikut:
- Lebar jalan menuju rumah
- Kondisi jalan dan drainase
- Posisi rumah dibanding permukaan jalan
- Adanya genangan air
- Kondisi saluran pembuangan
- Lampu jalan
- Pos keamanan
- CCTV lingkungan
- Tingkat kebersihan lingkungan
Rumah yang berada lebih rendah dari jalan memiliki risiko lebih besar mengalami genangan saat hujan deras.
Langkah 4 – Datang pada Waktu yang Berbeda
Kesalahan yang sering dilakukan pembeli adalah hanya datang sekali.
Idealnya lakukan survei pada:
- Pagi hari
- Siang hari
- Sore hari
- Malam hari
- Hari kerja
- Akhir pekan
Dengan cara ini Anda dapat mengetahui perbedaan suasana lingkungan, tingkat kebisingan, lalu lintas, serta aktivitas warga.
Langkah 5 – Perhatikan Arah Hadap Rumah
Arah hadap rumah memengaruhi kenyamanan penghuni.
Secara umum:
- Hadap timur memperoleh sinar matahari pagi sehingga rumah terasa lebih sejuk.
- Hadap barat menerima panas matahari sore yang biasanya lebih menyengat.
- Hadap utara dan selatan cenderung memiliki paparan sinar matahari yang lebih seimbang.
Selain itu, amati juga apakah rumah memiliki ventilasi yang cukup agar sirkulasi udara berjalan baik.
Langkah 6 – Periksa Struktur Bangunan
Inilah bagian yang paling penting.
Periksa seluruh bagian bangunan secara perlahan.
Perhatikan apakah terdapat:
- Retakan diagonal
- Retakan horizontal
- Retakan vertikal
- Dinding yang menggembung
- Bekas tambalan
- Cat mengelupas
- Lantai yang turun
- Keramik retak atau kopong
Tips yang jarang diketahui
Ketuk setiap dinding menggunakan buku jari.
Jika suara yang dihasilkan terdengar berbeda pada satu bagian dibanding bagian lain, atau terdengar kosong (kopong), kemungkinan terdapat plester yang terlepas, rongga, atau tambalan yang menutupi kerusakan lama. Meski tidak selalu berbahaya, kondisi ini layak diperiksa lebih lanjut.
Langkah 7 – Periksa Plafon dan Atap
Jangan hanya melihat plafon dari bawah.
Jika memungkinkan, mintalah izin untuk melihat bagian loteng atau ruang di bawah atap.
Periksa apakah terdapat:
- Bekas rembesan air
- Noda kuning
- Jamur
- Plafon melendut
- Kayu lapuk
- Baja ringan berkarat
- Baut yang longgar
- Sarang tikus
- Sarang burung
- Serangan rayap
Tips tersembunyi
Melakukan survei saat musim kemarau justru memudahkan Anda menemukan bekas kebocoran lama karena noda air biasanya masih terlihat jelas, meskipun saat itu tidak sedang hujan.
Langkah 8 – Cek Semua Pintu dan Jendela
Buka dan tutup seluruh pintu serta jendela.
Pastikan:
- Tidak macet
- Tidak seret
- Kusen tidak dimakan rayap
- Engsel masih kuat
- Semua kunci berfungsi dengan baik
Pintu yang sulit ditutup terkadang menandakan adanya pergeseran struktur bangunan.
Langkah 9 – Periksa Instalasi Listrik
Lihat kondisi panel listrik.
Kemudian coba seluruh sakelar dan stop kontak.
Pastikan:
- Tidak ada percikan listrik
- Lampu tidak berkedip
- Stop kontak tidak panas
- MCB dalam kondisi baik
- Daya listrik sesuai kebutuhan
Instalasi listrik yang sudah tua mungkin memerlukan pembaruan demi keamanan.
Langkah 10 – Uji Sistem Air Bersih
Jangan hanya membuka satu keran.
Nyalakan beberapa keran secara bersamaan.
Perhatikan:
- Tekanan air
- Debit air
- Warna air
- Bau air
- Kekeruhan air
Tanyakan juga:
- Apakah menggunakan PDAM atau sumur?
- Apakah air pernah mati?
- Bagaimana kondisi air saat musim kemarau?
Tekanan air yang lemah dapat menjadi tanda masalah pada pompa, pipa, atau pasokan air.
Langkah 11 – Uji Saluran Pembuangan
Bawa satu ember kecil berisi air.
Tuangkan ke floor drain kamar mandi.
Perhatikan apakah air:
- Mengalir lancar
- Menggenang
- Mengeluarkan bau
- Meluap kembali
Saluran yang buruk dapat menyebabkan masalah serius setelah rumah dihuni.
Langkah 12 – Cari Tanda-Tanda Rayap dan Kelembapan
Periksa area yang sering luput dari perhatian, seperti:
- Belakang lemari
- Gudang
- Bawah tangga
- Kusen pintu
- Plafon
- Sudut ruangan
Cari tanda-tanda berikut:
- Serbuk kayu
- Jalur tanah rayap
- Kayu rapuh
- Bau apek
- Jamur
- Cat menggelembung
Kelembapan yang tinggi dapat menjadi indikasi adanya kebocoran tersembunyi.
Langkah 13 – Cek Sinyal dan Internet
Saat ini koneksi internet menjadi kebutuhan penting.
Sebelum membeli rumah, pastikan:
- Sinyal operator seluler stabil di dalam rumah.
- Layanan internet fiber tersedia di lokasi.
Hal sederhana ini sering baru disadari setelah rumah ditempati.
Langkah 14 – Dokumentasikan Semua Temuan
Selama survei, ambil foto setiap bagian rumah.
Jangan hanya memotret bagian yang bagus.
Foto juga:
- Retakan
- Bekas bocor
- Instalasi listrik
- Pompa air
- Meteran listrik
- Saluran air
- Halaman belakang
- Atap (jika memungkinkan)
Catatan dan foto akan sangat membantu ketika membandingkan beberapa rumah sekaligus atau saat bernegosiasi mengenai harga.
Tanda Bahaya yang Perlu Diwaspadai
Pertimbangkan kembali pembelian jika Anda menemukan beberapa kondisi berikut:
- Retakan diagonal besar pada dinding.
- Lantai turun atau bergelombang.
- Bekas kebocoran di banyak titik.
- Tekanan air sangat lemah.
- Rumah berada lebih rendah dari jalan.
- Bau lembap yang tidak hilang.
- Serangan rayap aktif.
- Saluran air sering mampet.
- Dokumen kepemilikan tidak lengkap atau tidak sesuai kondisi fisik bangunan.
- Penjual menghindari pertanyaan mengenai riwayat banjir, kerusakan, atau renovasi besar.
Penutup
Membeli rumah seken tidak hanya soal harga, tetapi juga soal kualitas bangunan, kenyamanan lingkungan, dan potensi biaya perbaikan di masa depan. Semakin teliti Anda saat survei, semakin kecil risiko menemukan masalah setelah transaksi selesai.
Jadikan setiap kunjungan sebagai proses investigasi, bukan sekadar melihat-lihat rumah. Luangkan waktu, ajukan banyak pertanyaan, dokumentasikan semua temuan, dan jangan ragu melakukan survei lebih dari sekali sebelum mengambil keputusan.